為什麼中國會出現那麼些“鬼城”？而現實中仍還在大量開發房地產的？

廣華592020-03-28 06:35:57

主要房地產沒規劃，計劃。不論有沒人需求，為錢為投機而瘋狂，囤房套房炒房接盤都為利，過剩沒人再接班當然就多了鬼城，浪費了大量土地經濟人力鋼筋水泥物質源，，對實體實業也造成了巨大的衝擊，（個個想炒房投機房產一夜暴富）

樓市探索者2020-03-27 22:46:56

鬼城，空置率的問題主要出現在一些經濟欠發達和偏遠的地區，說白了，就是經濟發展失衡導致的，經濟發展的地區怎麼可能會出現鬼城和空城之說呢。經濟欠發達的地方，工作機會少，工資低，教育，醫療等等一系列配套不完善，所以人口流失嚴重，房子可能還在增加，人口變少了，肯定空置率就高了，經濟發達的地區，就業機會多，工資收入高，教育資源豐富，醫療，社會福利等等一切資源豐富，人口肯定就會越來越集中，人多房少，不可能會出現鬼城和空城的。

至於為什麼還在開發樓盤呢，因為現在還在開發的樓盤專案大部分都在人口比較多的地方，房子還能賣出去，開發商不會在去鬼城開發房產的了。只要能賣出去，就能賺到錢，並且還是暴利，所以肯定就會一直開發的，商人逐利是本質，只要能賺錢，肯定就會繼續開發。

房財觀2020-03-27 16:17:34

我認為這就是國家發展，城市化建設過程導致的，未來中國會發展成4個人口超3000萬的超級大城市，5－10個人口超2000萬的特大城市，10來個人口1500萬的大城市。長三角為例的都市圈三省加上海市，朱三角，京津翼，武漢、鄭州、西安等中部城市群的格局。

中國約14億人了，既然有城市人口增值，相對應就會有城市人口外流，特別是沒有產業支撐的小縣城、地級市，人都奔向大城市找更好的發展機會，慢慢的慢慢的就會變成“鬼城”，未來會越來越多。

人和錢都快速聚集到了一線強二線，這類城市。特別是那些人口每年流入40萬以上的城市，當這個城市的人口流入速度超過了可住人的住宅供應量。特別是流入人口結構在60%以上都是30歲到40歲之間人群，他們是住房的核心購買力人群。這就導致未來中國城市房地產分化嚴重，一二線城市未來還需要更多住房提供，而三四五十八線城市，由於人口不停外流，這裡的房地產會慢慢萎縮，越來越多的房子空著，無人居住。

大狀看樓市2020-03-28 22:38:59

中國確實有些地方被稱為“鬼城”，一方面是“鬼城”存在，另一方面是房子還在大量開發。網傳中國的房子已夠30億人居住，但現實中仍將不斷在開發房地產。關於這些言論或者現象，還是要正確看待，也要具體問題具體分析，不宜斷章取義。小菜分享下對這些問題的看法，供參考。

第一、為什麼會出現那麼些“鬼城”？

其他地方的情況不是很清楚，小菜本地也有一個地方曾經被稱為“鬼城”，但現在房價已經破萬了，而且房價的熱度還比較高。

01、新城建城往往基於政府規劃

呈貢新城建城的原因，小菜理解主要是兩個：一是緩解主城區城市壓力；二是借力市政府搬遷、大學城建設，帶動南市區發展，最終完成大昆明建設目標。

02、新城為什麼被人稱為“鬼城”？

站在一個普通市民的角度看，開始確實有些不理解，後來慢慢地理解了。

市政府搬遷呈貢，並未搬遷到老縣城，在老縣城的基礎上擴容，而是在農田的基礎上硬生生地造出一個城來。

放棄比較成熟的配套，完全在0的基礎上建設，前期確實會存在人氣不足，配套不成熟，生活不方便等現象，被人稱為“鬼城”是可以理解的，因為大家要接受這個新鮮事物，需要時間；而新城本身從0發展到成熟，也需要時間。

03、為什麼要在農田基礎上造城，而不在老城基礎上擴容？

作為一般人難以理解，畢竟，這樣會有諸多不方便。但站在財務角度看，徵用農田的成本對於造城來說，幾乎是可以忽略不計的。

如果在老城的基礎上擴容，不僅徵拆成本高，推進速度慢，而且在空間上受限！一發展就是錢，一推進就是錢，每進一步都是錢，哪有那麼多預算？

這樣的話，勢必將政府搬遷進度延後。很多時候都在爭分奪秒地趕進度，在追趕發達國家，如果沒有大破大立的追趕，我們不可能用40年時間就走完了資本主義百年的發展歷程。

因此，對呈貢新城從建城之初的“鬼城”，到如今央企總部入駐，再到房價過萬，走得還算順利，但得到大家認可要經歷了一個過程。

說到這裡，小菜不禁想起以前老領導的一句話：要用發展的眼光看問題！真的精髓到骨子裡了。

第二、網傳房子已夠30億人居住，實際情況確實是這樣的嗎？

研究資料顯示，中國城鎮房子總量供需基本平衡，但仍有發展空間，還是要具體城市具體分析。

01、房子總量供需基本平衡

①西南財大住房自有率調研資料

相信大家都看過西南財大2017年的抽樣調研資料，顯示城鎮住房自有率已達90%以上，而住房空置率超過20%，意味著將近有6500萬套住房空置。

②恆大經濟研究院資料

在城鎮住房自有率，鑑於西南財大使用的是抽樣的調研方法，不一定準確，恆大研究院在城鎮住房自有率上，有不一樣的調研結論。

恆大研究院的城鎮住房自有率資料為70%，租賃率為20%，其他居住狀態，比如住集體宿舍、單位公房等，佔比為10%。

③城鎮住房套戶比

這個套戶比是城鎮住房成套的房屋與常住家庭戶數的比值。

也就是帶有獨立衛生間和廚房的房屋套數與城鎮常住家庭戶數的比值，反映的是住宅存量房屋的充裕程度的國際通用標準。

2018年，我國城鎮住房套戶比已達1。09，國際正常值是1。1，美國是1。15，英國是1。03，這個資料說明我們城鎮住房總量供需基本平衡。

02、城鎮人均住房面積偏低

“兼聽則明”，看下兩個資料。

①國家統計局

2019年7月，國家統計局釋出報告，顯示城鎮居民人均住房建築面積為39㎡，比1978年增加32。3㎡！

②恆大研究院

恆大研究院資料顯示，1978-2018年，城鎮住房的套均建面從44。9㎡提高到89。6㎡，測算到人均住房建面的話，大概是33。3㎡。

對比兩個資料看，差異不大，恆大監測面積還多1㎡！按照恆大研究資料，再根據國家統計口徑採用的是使用面積，則還得排除公攤部分，人均下來大概是23。3㎡。

得出這個人均住房使用面積後，橫向對比經濟發達國家，美國66。9㎡、法國39。5㎡、德國38。6㎡，日本33。3㎡，無疑，我國人均住房面積偏低。

綜合本節城鎮住房自有率、住房套戶比兩項指標分析，顯示我國城鎮住房總體供需基本平衡。但人均居住面積低於發達國家標準，則說明我們基本解決了房子夠不夠住的問題，但還沒有很好地解決住得好不好的問題。

第三、為什麼現實中仍在大量地搞房地產開發？

01、合理看待城鎮住房總量供需基本平衡

透過上面的分析，我們要認識到兩個基本事實：

①城鎮住房總量供需基本平衡，但放到具體的城市，有的總量供過於求，有的基本平衡，有的供不應求。

②人均居住面積偏低，改善居住仍是艱鉅的任務。

02、未來城鎮常住人口增量？

城鎮化是國家發展的必由之路。

從聯合國《世界人口展望2019》看，報告預計我國到2030年常住人口城鎮化率將達70。6%，而統計資料顯示2019年我國城鎮化率是60。6%，則未來10年仍將提升10%的城鎮化率。

過去10年（2010-2019），我國城鎮化率年均提升是1。4%，結合聯合國預測資料年均提升1%，應該是合理的。

2019年末，我國大陸總人口突破14億。未來10年城鎮化率提升10%，也就意味著還有1。4億以上農村人口將進城常住。

03、未來城鎮人口流向？

我們在未來城鎮化道路上選擇的是美國模式，也就是透過發展大城市帶動整體城鎮化提升。

根據美國城鎮化程序規律，我們在未來相當長一段時間內，城鎮人口總量會繼續增加，但中小城市人口會持續向大城市聚集。

這樣的人口流動規律，帶來的結果就是大城市將持續擴容，住房需求會持續增加，而中小城市人口流失後，住房存量會供大於求。

04、城鎮住房存量不是固定的

城鎮住房的存量不是固定的，而是不斷變化的，大致是以下一些情況：

①住房在新建新增

這就是我們經常看到的，房地產商還在不停地蓋房子，到處都在蓋房子。

②存量住房也在損耗

這個也很好理解，城中村拆遷、棚戶區改造、老舊小區改造等，都會帶來城鎮住房存量的減少。

綜合本節分析可知：

①為了讓大家住得更好，房地產商還在不停的蓋房子，解決改善型居住需求。需求改善是剛需，也是人對美好生活的必然選擇。

目前，像濟南等城市，已經進入改善型居住市場，純剛性需求的首套房已經隨著城鎮住房總量供需的基本平衡明顯減少。

②人口持續流入的大城市，隨著新增人口的到來，依然缺房，房地產商還得抓緊蓋房子。

比較典型的是深圳，地盤就那麼大，能用來蓋住房的土地就那麼多；過去10年，年均新增人口45萬以上；過去5年，每年新增人口50萬以上！在這種龐大人口持續新增情況下，住房顯然是不夠住的。

第四、為什麼不把蓋房子的錢拿去改善民生生活、治理環境、發展實體經濟等方面？

01、專項資金，專款專用

國家在每個省市、每個行業都有預算和行業管理，這些要怎麼用？用到哪些行業？是有嚴格的預算控制和計劃的，不是想當然地去花。

怎麼說呢？

我們作為普通人，不掌握國家戰略規劃，不掌握各行業發展的大資料，無法得知哪些行業該花錢，無法知道這個預算要怎麼花才合理？

說白了，預算要怎麼花，涉及國家經濟機密和戰略規劃。

02、改善民生、治理環境、發展實體經濟，國家一直都在投錢

蓋房子改善居住也是在改善民生，人均居住面積從1978年的8。1㎡提高到2018年的33。3㎡，實際上也是在改善民生。

治理環境問題，其實可以留意各地的政府公報，每年都在花錢治理。比如，滇池水質，國家每年都在花錢，要麼現在為什麼水質越來越好。

發展實體經濟也是，降息降準釋放資金，都是在金融上扶持實體經濟，只是，國家給了這個政策，商業銀行願不願意放給實體經濟，就是銀行的問題了。

為什麼銀行願意把錢給地產，而不願意給實體？

說白了，地產的錢更好賺，還省心，風險小；實體的錢不好賺，麻煩，風險還大。銀行嘛，畢竟是盈利性組織，逐利優先。

綜合全文：

有些“鬼城”規劃可能沒做好，急功近利，最後失敗了，但本地新城規劃確實最後證明是成功的！而且有效地帶動了南市區發展，值得點贊。

目前看，城鎮住房的總體供需在資料上顯示已達平衡。但具體到城市，就不一定了。考慮到未來城鎮化新增人口及人口流向問題，持續流入人口的城市房地產依然還有前景，房地產商依然還得加緊蓋房子就是合理的，也是改善民生的需要。

民生領域、環境治理及實體經濟上的資金問題，政府在大資料基礎上，會統籌規劃，合理利用，吃瓜群眾不用操這個心。

祖平說房2020-03-27 12:42:15

所謂的“鬼城”，其實主要指的是三四線城市，縣城等，基本是遠離市中心，對於大部分處於打拼年齡段的人群來說，居住不現實，投資容易被套。

所以就算買了，也不會居住，因為遠離年輕人生活打拼的地方。而老人孩子儘量都跟隨中青年一起生活。

所以，人們無論如何，都會迴歸過去買房的老套路——學區、醫院、地鐵、商業，這些依舊是你買房最核心要考慮的配套。

人們依舊會往資源豐富，就業、教育、醫療資源強大的城市流入。

畢竟，國家的中心城市發展戰略不會變。

金炎2020-03-27 14:09:55

哈哈哈哈！都是為利！反正資金是銀行貸的或融資得來的！成功就富豪，不成功就破產！自已又沒有損失！萬一被查也沒亊！背後有人保護！鬼城會越來越多的！社會會更繁榮的！［呲牙］［呲牙］［呲牙］

一張風格2020-03-27 14:53:24

我覺得這個問題可以拆開來看，

首先鬼城問題，鬼城分為真假鬼城，房產從開發建設到小區完全住滿需要培育期，許多記者為了迎合讀者，吸引眼球用誇大其詞的說法給一些成長期的新區扣上鬼城的帽子，原來的鄭東新區就是例子，當然有一些區域因為規劃失誤，產業衰退人口外流等因素居住人少成為鬼城如乳山海景房之類的，在中國國力增長的時代，後一類的現象還是較少的，同時人口流出後，這些人會在新定居的地方買房子，還會產生購房需求。

其次，關於現在房子夠30億人居住的說法準確性待考證，現有住房中有很大部分是以前老舊住房，房型結構，抗震性等不符合現有住房需求，有些區域有新的規劃需要拆遷，就催生了一批拆遷改善性購房群體；中國現在處於城鎮化建設階段，每年還有一大批進城工作居住的人群，催生了剛需群體；有些人隨著收入的增長，也會有改善居住條件需求，也就是改善群體。總之各種需求推動著房產開發的存在。

瘋評太原房市2020-03-27 13:55:42

您好，很高興回答你的問題。

前段時間鶴崗市著實過了一把。每平米1000元都沒人買。人口流失嚴重。房子空的多住的少。全國類似的城市還不少，為什麼還在大量開發房地產？我總結一下，有以下幾點：

1、城鎮化發展必然之路。

2、稅收之痛，短時間擺脫不了對房地產的依賴。

3、人往高處走。資源重新分配還有待時間。

一、城鎮化發展必然之路。

2019年末，我國常住人口城鎮化率達到60%，未來這個數字還要增長，城鎮化的發展，就會吸引大量的人進入城市，必然帶來房地產的建設。

二、稅收之痛。

每個地方都有國稅和地稅，大家有興趣的話可以自行去網上查閱，國稅是針對什麼企業收稅，地稅是針對什麼企業收稅。除了幾個超一線城市和經濟特區外，其他城市的經濟收入還擺脫不了對房地產的依賴。

三、人往高處走。

對於我國大多數人來說，目前教育還是改變自身命運最重要的一個途徑。而好的教育資源，大部分都在城市；好的工作，較高的收入，都在城市；好的醫療資源，都在城市。這會吸引著那些有能力改變家庭現狀的人來到城市。以上這些同樣也離不開房地產的建設。

至於你說的發展實體經濟，他們也想，可是這些產業大城市都搶不過來，更別說小城市了。人口流失，沒有產業，沒有稅收，如何改變民生生活，如何治理環境？心有餘而力不足啊。

相信在未來，大城市會反哺小地方，資源重新分配。工農業全部規模化產業化。房地產業就會變成眾多產業中不起眼的那一個。

大家怎麼看？評論見。

飛翔潤先2020-03-28 11:36:37

隨著工業化不斷髮展而興起的資源型城市，由於資源的枯竭，沒有更好轉產方式，使城市發展失去動力，產業的轉移，人員的流失，一座城市走到了盡頭，成了所謂的鬼城。所以，合理規化佈局，作好產業調整提供可持續發展的路子，才是興旺發達的根本。

海豚戀上熱咖啡82020-03-27 13:08:01

這就是當下房地產面臨的問題，一方面存在著大量的空置房，另一方面新的地產開發仍在繼續。

究其原因，可看如下分解：

【1】需求的變化，居住屬性在不斷變化，在這二十年裡，從平房，到6層板樓；從市中心的雜院，到郊區的高層；從30平米的蝸居，到100多平米的舒宅。人均居住面積不斷提高，都在嚮往更好的生活，正是這種改善型生活方式的改變，新的開發體不斷出現，舊的居住區退出歷史舞臺。

【2】人群遷徙，鄉村逐漸撤併，人口越來越少。小城市人口逐漸向大城市轉移，人口流出造成了空置，大城市人口激增，又產生了開發需求。

【3】金錢永遠都流向產生收益的地方！一些地區新的開發，給投資者產生高額的收益，正是在這種誘惑下，房子越來越多！

最後我想對大家說，一定要知道物極必反的道理！你細品！

吳伯康2712020-03-27 17:25:34

民以食為天，並非一城一房居住那樣簡單，不可謀生之地將被人拋棄，易謀生之地將被人全力去爭取，這就是當代社會。只想居住者、去鬼城。想要奮進者去房不會掉價的地方，那裡才是上進人的天堂。

房產自媒體孟者春秋2020-03-31 20:54:29

房價過高，房產過剩，房地產泡沫這些問題其實從房產商品化以來都是都是一些富有爭議的問題。但是房地產有沒有泡沫呢，答案肯定是有的，但是這些年以來為什麼甚囂塵上的房地產稅沒有落實，甚至很多地方都出現了“鬼城”，但是許多人翹首以盼的房價大降也沒有出現呢？其實這些多方面的原因的，以下我們就分為幾點來具體分析。

1.一些城市出現“鬼城”的主因不是房產過剩，而是產業落後

很多人看到網上報道說一些城市很多的樓房都人住，甚至出現空城的現象，就覺的肯定是國內的房產過剩了，房價在未來肯定要降了，這裡面是犯了幾個喜歡上的錯誤

①

網上報道的城市出現空城只是代表少數的情況，就因為少，所以才會報道，就像如果出現日食，那麼在網上上一定會大肆報道，到我們絕對不會每天都說今天太陽出來了（除了天氣預報），所以千萬不要以偏概全，出現幾例特殊情況就覺得房產不行了。

②

其實一些地方出現空城的主要原因前幾年當地房產出現了爆炸性的增長，但當地的產業滿足不了人口的增長需求，導致很多的人口外流，這也導致了慢慢的一些城市雖然房子多，但是住的人少，而且往往住的人都是一些老人和留守兒童，這和現在許多的農村人口老齡化是差不多的，而且更嚴重的是現在很多農村都沒有人住了，不是因為房子多了，而是當地的產業滿足不了人們的物質需求。

然後出現空城的城市很多都是前些年因為煤炭產業的火熱，來煤礦附近的人越來越多，很多開發商看到了商機，所以大肆在礦產周邊建設開發的，但是但是隨著煤礦的枯竭和煤礦慢慢成為夕陽產業，來到這裡的人慢慢沒有了收入來源，自然而然的就會離開，但是人走了，但是房子還在，就出現了網上說的鬼城，所以，我們在網上看到這些新聞的時候最好進一步的去了解出現鬼城的原因，不要簡單的歸於房產過剩

2.人口在不斷的更替，房產的需求是源源不斷的

有人的地方就會對房子有需求，就算按照每人一套房來算，一對夫妻有了小孩，小孩後面肯定定也會要買房，所以對房子的需求也會不斷。而且現在隨著城市化的程序，很多農村人口都會放棄農村，進而在城市買房，然後一些二三線城市的人為了更好的生活水平也會考慮在一線城市買房。所以只要人有追求，人口不斷地流動，那麼房子就不會過剩。

3.房子也是有時效性的，人們會為了更好的追求去更替自己的住房

隨著科技的進步，房子也在日新月異的發生著變化，人們為了很好的生活水平也會去不斷的改善自己的居住環境，一個簡單的例子，十年前你家裡有一套80平的房子，但是十年後的今天，隨著手上資金的充足，你肯定也會去考慮買一套新的大一點的房子去改善自己的生活水平吧

這就是一些地方出現空城，但是還會有開發商不斷建房子的原因了。希望這些對有類似疑問的朋友有所幫助