LYRan2020-03-01 18:39:36固定利率VS LPR 該如何選？
作為房貸客戶而言，最為關注的是選擇哪種轉換方式，以及轉換為LPR定價方式後，房貸利率如何計算。具體而言，轉換方式有兩種，一種是將原合同約定的利率定價方式轉換為LPR加點形成的浮動利率，一種是轉換為固定利率。
在房貸利率計算思路上，按照“等價轉換”原則，用現有利率水平倒算出加點數值，將“基準利率上下浮”（做乘法）轉換為“LPR加點”（做加法）。
根據各家銀行公告，轉換為LPR加點浮動利率時，加點數值等於原合同當前的執行利率水平與2019年12月釋出的相應期限LPR的差值，也就是：加點數值=客戶現在的利率水平-2019年12月釋出的LPR。此外，加點數值可為負值，加點數值在合同剩餘期限內固定不變。原合同借款期限在5年及以下的，參考1年期LPR；原合同借款期限在5年以上的，參考5年期以上LPR。
值得關注的是，上述轉換方式需重新約定重定價週期（一般為一年）和重定價日。假定重定價週期為1年，重定價日為次年的1月1日，也就是說2021年1月1日的房貸利率將根據2020年12月相應期限LPR加點計算，且這一利率在2021年保持不變，直到2022年1月1日再重新計算新一年的利率水平，依次類推。
轉換為固定利率時，轉換後的利率水平等於原合同當前的執行利率水平，利率水平在合同剩餘期限內固定不變。
舉例來看，假設A客戶一筆房貸，剩餘還款期限為10年，原定價水平為基準利率上浮10%，當前執行利率為4。9%*（1+10%）=5。39%。如果轉換為固定利率，在2020年至2030年期間的利率均為5。39%。
如果轉換為LPR加點形成的浮動利率，由於貸款合同期限在5年以上，參考2019年12月釋出的5年期以上LPR數值，即4。8%，那麼，A客戶的加點數值也就是0。59%（5。39%-4。8%=0。59%，即59個基點）。也就是說在之後的還款時間內，A客戶的房貸利率=上年12月LPR+0。59%。根據公式計算，2020年房貸利率仍為5。39%，與轉換為固定利率一樣。
今年2月LPR報價5年期以上為4。75%，假定在今年12月，LPR報價繼續下行至4。7%，那麼A客戶2021年的房貸利率為4。7%+0。59%=5。29%，相較轉換為固定利率下降0。1個百分點。如果未來LPR繼續下降，房貸利率也會相應降低。
綜合來看，選擇哪種轉換方式，取決於LPR的未來走勢。如果LPR後續呈現總體下降格局，選擇轉換為LPR加點的定價方式更為優惠。分析人士預測，在當前降低實體經濟融資成本的背景下，LPR仍存下行空間，建議房貸客戶選擇轉換為LPR定價方式。
中國民生銀行首席研究員溫彬指出，房貸合同期限很長，有些在10年甚至更長，所以從更長時期來看，因為利率是有周期的，會根據經濟週期的變化出現波動。目前LPR處於下行時期，選擇浮動利率的方式會減少房貸成本，但是一旦經濟處於上行週期，通脹壓力上升，LPR利率也會出現上調。因此選擇這種方式，存在利率風險。“從現階段來看，建議選擇LPR浮動利率方式；如果後續LPR出現回升，客戶可以選擇提前還款，避免房貸利率上升帶來的成本上升。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，實際上利率大趨勢還是往下降低的，選擇浮動利率的方式可能有利於購房者。
佛山尋捕房2020-03-01 20:21:26我們先了解一下什麼是LPR。LPR是由18家商業銀行共同報價產生，計算方法類似於我們的一些評比打分去掉一個最高價一個最低價，然後算出平均價，每月20日報價計算一次。這個LPR可以直接理解成市場利率。因為是商業銀行直接報價產生的。
那麼LPR是不是就是完全的市場化？並非如此，首先我們要搞清楚商業銀行的報價怎麼來的？商業銀行報價基準其實來自於兩方面：一是市場需求，也就是市場上錢多不多，需要錢的人多不多，類似於一般貨物交易，貨多就便宜貨少就貴；第二點其實大家不太留意，但是更關鍵，那就是LPR看起來是完全市場化的，但是還是受制於央行的調控，並非完全市場化，他受制於MLF操作，也就是央行的中期借貸便利操作，這是央行給各商業銀行借錢的參考利率，而商業銀行借錢給客戶是要看這個MLF的，央行才是各大商業銀行最終保底的BOSS。
簡單點說就是，房貸看起來是商業行為，各商業銀行是可以自行制定的，但是其實是戴著腳鐐跳舞，首先就是受制於央行，也就是說完全受制於中央政府的宏觀調控，還有一點就是這個最終房貸也會受制於地方政府的調控。明白了這點以後，我們再來談怎麼選。
首先，這次看起來是提供了兩個套餐：一是固定利率，也就是你之前簽約利率你可以選擇一直不變，第二就是LPR浮動利率。固定利率我就不說了，我們說說LPR浮動利率。浮動利率計算公式是 ：LPR+固定點差。LPR是一年變一次，你的利率也是隨著LPR一年變一次的。
舉個例子，A有一筆存量房貸，利率約定的是基準利率上浮10%，那就是4。9%×（1+10%）=5。39%，2020年仍然是這個利率不變，他的“固定點差”則是5。39%－4。8%=0。59%。
再舉個例子，B有一筆存量房貸，利率約定的是基準利率的9折，也就是4。9%×90%=4。41%，2020年仍然是這個利率不變，他的“固定點差”則是4。41%－4。8%=－0。39%。
也就說，這個固定點差可以是正數，也可以負數，如果之前約定的利率是基準利率上浮，這個點差就是正數，如果約定的是下浮，這個點差就可能是負數。
這裡需要注意的一點是這個固定點差是不變的，也就是說如果你是上浮百分之十那麼你的利率就一直是LPR+10%，如果你固定點差是下浮百分之十，那麼你就一直是LPR—10%。
我們再來具體說一下，我們該怎麼應對？一般來說，我們的房貸分為以下三種形式：一是公積金貸款，二是純商貸，三是公積金加商貸的組合。公積金貸款本身就不是商貸所以不受這個影響，如果你是公積金貸款就不用考慮這個問題了；如果是純商貸或者公積金加商貸的組合，我還是建議選擇浮動利率，也就是LPR+固定點差的形式，因為我判斷長期利率肯定是下行的。
當然，如果你本身貸款年限不長，比如五年以內，額度也不是很高，其實折騰不折騰無所謂了。為什麼這麼說？按照我的判斷，貸款利率長期下行這個結論沒問題，但是這是一個長期而緩慢的過程，起碼五年內不會有一個很大的變化，另外一點就是大家別忘了政府的指導作用，我在最開始就說了LPR並非完全市場化也是受政府政策影響的，並且樓市貸款是政府額外拿出來調控的，既受中央政府的調控指導也受到地方政府的指導。如果你所在城市房市下行或者你判斷大機率下行，那麼這個利率應該是下行，如果你所在城市比較熱，那麼這個固定點差會加很高，你佔不到什麼便宜。
結論：如果是公積金貸款，這種調整跟你完全無關。如果是純商貸或者商貸加公積金組合貸，那麼需要判斷你所在城市房產市場熱度，趨冷，那麼大機率下行可以選浮動利率，如果一直熱或者你判斷未來幾年都會熱，那麼固定或者浮動影響不大！
