使用者72801101187442019-09-08 15:38:00在公式上，月供是按照單利計算利息的。
但房貸
絕對是複利！因為月利率是年利率除以12算出來的，每個月還一塊錢，跟年底一次性還12塊錢肯定是不一樣的。
也就是說，在將年利率折算成月利率時，沒有考慮折現率。
其實經濟學意義上的單利非常少見。
解釋如下：
房貸的計息週期是1個月，需要你將當期的本利兩清。
讓我們算一下每個月的房貸構成吧：
根據貸款計算器，月供為4017。81中，其中利息為3015。73元（650000*5。5675%/12），本金1002。09，剩餘貸款本金648997。92，第二個月就是按照剩餘的648997。92來計算利息。
這樣看來，利息是按照
本金*利率
的方式收取的，符合數學上的單利。
為什麼說它是複利呢？道理很簡單，因為在計算月供時，月利率=年利率/12（這是國際慣例，因此不再展開）。
假設每年利息是12塊錢，每個月還1塊錢跟一年後一次性還12塊錢是不一樣的，提前歸還利息等於另外支付了利息的利息~
這樣說明可能好理解些：
你每個月還的利息依然還在計算利息喲~等於提前了11個月支付當月利息。
（雖然你第一個月還了4017。81元，但次月，只有1002。09元不再計收利息，另外的3015。73元，依然在按照月利率收取利息~）
原因為：單利的月利率不等於年利率/12
！
“單利”其實是極特殊的情況，在實際應用中，是不常見的~所以，借款合同中，並沒有約定“單利計息”，所以也不存在違約一說。
關於房貸是複利計算證明如下：
根據
複利年金係數的公式
，算出的
複利現值係數
是161。779557（（（1+5。5675%/12）^300-1）/（5。5675%/12*（1+5。5675%/12）^300）），乘以月供4017。81後，
現值為649999。5217元，與貸款額65萬一致！所以說，月供還款一定是複利！
根據其他回答者的回覆，我又計算了
該筆貸款月供的複利年金終值係數，
（（1+5。5675%/12）^300-1）/（5。5675%/12）=648。6483534，乘以月供4017。81後，等於
2606145。841元
，而根據
複利終值係數
，65萬元，按照5。5675%/12的月利率計算複利，300期後的終值為：650000*（1+5。5675%/12）^300=
2606147。758
，兩者相符。
而且65萬元，按照5。5675%的年利率計算25年後的複利終值，是2518658。461，小於按月利率計算複利的終值，證明了，年利率/12算月利率本身就是複利~
上面的公式說明：假如，每個月都往銀行存4017。81，在25年後統一到期，每個月收取利息並將利息再次存入，假如月利率為5。5675%/12，25年後，這筆錢會變成260多萬。（這個利率很多短期理財產品都能達到）
題外話：
作為房貸專員~
對常見的還貸誤區，簡單答一下！
第一：不管是等本還是等額，利息計算的方式都是剩餘
本金*
當期
利率，
如果
逾期
未還，是按
逾期金額
（不是剩餘本金）*罰息利率*罰息時間計收罰息。所以，想少還利息，就得多還款！早還款！但是貸款就是因為手上錢不夠……能多還還不如少貸了……所以，要
做好財務規劃
！
第二：銀行一開始利息“收得多”是因為貸款
本金高
！按照本金餘額計息，
一開始利息肯定很高
！同樣期限的貸款，等本方式經常會壓得人喘不過氣！等本方式在在銀行業務規範裡的描述是：
對未來收入不穩定的客戶
，建議選擇等本以及降低還款週期的方式，加快還款！
在實際操作中，為了符合收入還貸比（也即是收入超過月供的2倍），一般會推薦等額還款！這絕對是利人利己的！
而且，基本上所有的銀行都允許提前還款。真有錢了，提前還就是了。
使用者38409760005642019-09-08 18:10:59是的。基準利率調整，還款金額也會調整，但是上浮（或下浮）的幅度在貸款期內是不變的，如果基準利率調整，貸款利率則在新的利率基礎上進行上浮（或下浮）。
至於什麼時候執行新利率，要根據貸款性質（商業貸款還是公積金貸款）、貸款銀行和樣關合同規定確定。
貸款利息計算是浮動利率計算的，利息隨著利率調整而調整。當然無論如何計算，對已支付的利息沒有影響。對調整後的利息會有影響。
一般銀行利率調整後，所貸款項還沒有償還部分的利率也隨之調整，有三種形式：
一是銀行利率調整後，所貸款利率在次年的年初執行新調整的利率（工商銀行、農業銀行、建設銀行房貸是這樣的）；
二是滿年度調整，即每還款滿一年調整執行新的利率（中國銀行房貸是這樣的）；
三是雙方約定，一般在銀行利率調整後的次月執行新的利率水平。公積金貸款利率的調整一律在每年的一月一日。擴充套件資料：基本簡介房貸的參與方，包括提供信貸資金的商業銀行、最終購置房產的購房人，以及房產的業主（包括開發商/二手房的業主），在申請貸款時，還需要有評估公司、房屋抵押擔保公司的參與。
根據房地產擔保公司北京萬才聯合投資管理有限公司2010年末釋出的統計，在國內主要一線城市，房貸的使用率已經達到較高水準，以購房按揭貸款來說，貸款比重已經達到7成以上，而且近幾年，透過用自己名下或親人的房產申請房產抵押消費貸款以實現盤活不動產的居民人數也越來越多。
“房貸”已經成為與居民生活息息相關的一種生活方式。分類住房貸款個人住房貸款是指銀行向借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款。
借款人申請個人住房貸款時必須提供擔保。
個人住房貸款主要有委託貸款、自營貸款和組合貸款三種。
委託貸款個人住房委託貸款指銀行根據住房公積金管理部門的委託，以住房公積金存款為資金來源，按規定的要求向購買普通住房的個人發放的貸款。也稱公積金貸款。
自營貸款個人住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向購房者個人發放的貸款。
也稱商業性個人住房貸款，各銀行的貸款名稱也不一樣，建設銀行稱為個人住房貸款，工商銀行和農業銀行稱為個人住房擔保貸款。
組合貸款個人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款，是個人住房委託貸款和自營貸款的組合。
此外，還有住房儲蓄貸款和按揭貸款等。房貸還款方式：等額本金、等額本息、雙週供等；貸款額度：在透過銀行稽核後，可以貸款房產值的8成。
房貸首付：首套房按揭貸款需要首付3成，二套房需要首付5成。
貸款年限：一手房貸款年限為30年，二手房是20年，同時貸款年限加上申請人年齡不得超過70週歲。
貸款利率：首套房貸款基準利率5年期以上是6。55%，二套房貸款利率在基準利率上上浮1。1倍，即7。26%。